投資居留

2026 黃金簽證誠實指南：錢買得到什麼、買不到什麼

2026-10-23 · 約 7 分鐘閱讀

過去十年，歐洲把居留證賣給非歐盟投資人；這十年正在收尾。西班牙整個收攤，歐盟最高法院判決馬爾他的「現金換護照」方案違法，還活著的方案也一路漲價。 2026 年還剩下的東西依然真的有用——前提是你對「黃金簽證是什麼、不是什麼」夠誠實。這是一張沒有話術的地圖。

本指南僅供教育參考——規則會變，行動前請以文內連結的官方來源為準。

重點整理

黃金簽證買到的是居留許可——不是公民身分，更不是護照。後者仍要實際居住年限、語言與清白的文件。
稅務機關看的是天數，不是簽證：一年在當地待滿約 183 天，通常就是當地稅務居民，全球所得一起算。
西班牙 2025 年 4 月 3 日起停止受理新申請；希臘高需求地區門檻已達 80 萬歐元。
歐盟法院 2025 年 4 月判決馬爾他投資入籍方案違反歐盟法—— 「用支票簿買歐盟護照」正在被終結，而不是擴張。

黃金簽證到底是什麼

在所有仍在運作的歐洲方案裡，黃金簽證就是「以合格投資換來的居留許可」—— 房地產、基金單位或捐贈。居留本身是真貨：可以住在當地、可以換發、可以攜家帶眷，進出申根區也更方便。但公民身分是另一個獨立的法律行為。最大方的葡萄牙，也要合法居留滿 5 年才取得公民申請資格——跟一個沒投半毛錢的 D7 退休者或 D8 遠端工作者，走的是同一個時鐘。

2026 年的實況表

以下數字於 2026 年 10 月查證，來源連結見文末的數字盒。

國家	2026 年狀態	入場門檻	備註
西班牙	停止受理新申請	—	房地產路線（50 萬歐元起）於 2025 年 4 月 3 日終止；既有許可仍可續。
希臘	開放，分區分級	25–80 萬歐元	高需求地區 80 萬、多數地區 40 萬；25 萬僅限特定轉換案（如列管建築修復）。
葡萄牙	開放，不含房地產	50 萬歐元	2023 年 10 月起無房產路線；以合格基金為主；居留滿 5 年取得公民申請資格。
匈牙利	開放（2024 年 7 月重啟）	25 萬歐元	央行登記的不動產基金路線；另有 100 萬歐元捐贈選項；許可有效 10 年。
馬爾他	居留開放；入籍終止	—	歐盟法院 2025 年 4 月判決投資入籍違反歐盟法；居留計畫續存。
賽普勒斯	居留計畫續存	—	投資型永久居留仍在運作，持續受到歐盟層級的壓力。

標價之外還有價格

每個方案都會在投資額之上再疊一層成本：律師費、申請與政府規費、每一位附屬申請人的盡職調查費，以及每次換發許可時的續期費用——走基金路線的話，基金本身的條款也要算進去：資金通常要鎖上好幾年才能退場。這些成本沒有一項是藏著的，但也沒有一項會出現在廣告裡。請用總成本而非標價來編預算，而且要有心理準備：每多帶一位家人，差距就再拉大一段。

錢買不到的三件事

第一，公民身分。葡萄牙的五年只是「取得申請資格」——接著是申請程序、語言門檻與背景審查，而且多數成員國還期望申請人有相當程度的實際居住。第二，法律正在關上捷徑的大門。2025 年 4 月，歐盟法院認定馬爾他的方案——沒有真實連結、純粹付款——違反歐盟法，路線就此終止。今天任何「兩年內保證拿歐盟護照」的說詞，不是違法，就是謊言。第三，稅。居留許可管不了你的稅務居民身分：一年內在當地跨過約 183 天，你就是當地稅務居民，全球所得一起算。黃金簽證可以有很多用處，但不是擋稅的盾牌。

錢能明智地買到什麼

對港台家庭而言，誠實的購買標的是「選項」：一個必要時可以啟動的 B 計畫居留、一個方便進出申根區的落腳點，以及哪天真搬過去、落地生根之後通往公民身分的路。申根這一點要說清楚：港台護照本來就可以免簽短期旅遊，觀光上的加分比中介宣稱的小得多——真正的價值是住在當地的權利、讓孩子在當地入學，以及一點一滴存下歸化最終要求的居留年資。匈牙利 25 萬歐元的基金路線，是目前地圖上最便宜的正式歐盟居留；葡萄牙 50 萬歐元的基金路線，仍是五年後通往護照最乾淨的路。如果這些數字讓你心痛，記得對照組：葡萄牙的 D7 與 D8 路線完全不需要資本，只需要當地收入或存款。投資只是五道門中的一道，不是唯一的門。

該轉身就走的中介

遇到以下任一種，請直接走人：保證給你的是護照而不是居留證；用月份報一個「包到好」的入籍時程；用即將漲價或名額將滿逼你當場下訂；或者拿不出投資標的受到監管的證明——例如葡萄牙的合格基金由 CMVM 監管，每個成員國都有對應的監管機關可以查證。經驗法則：正當的方案，不會因為你花兩週查證就消失。

關鍵數字最近查證：2026 年 10 月

西班牙：自 2025 年 4 月 3 日起不再受理新申請（原房地產路線門檻為 50 萬歐元起）。KPMG 通告（英文）
希臘：分級門檻——高需求地區（雅典市中心、塞薩洛尼基、米克諾斯、聖托里尼等）80 萬歐元；多數其他地區 40 萬歐元； 25 萬歐元僅限特定轉換案；上兩級通常要求單一房產達 120 平方公尺。希臘移民部（英文） · 2026 專業指南（英文）
葡萄牙：房地產路線於 2023 年 10 月終止；基金路線自 50 萬歐元起；合法居留 5 年取得公民申請資格。 AIMA 官方入口
匈牙利：訪客投資者計畫（2024 年 7 月重啟）——投入央行登記的不動產基金 25 萬歐元，或捐贈 100 萬歐元；許可有效 10 年。匈牙利移民局官方說明（英文）
馬爾他：歐盟法院 C-181/23 號判決（2025 年 4 月 29 日）—— 投資入籍方案違反歐盟法；居留計畫不受影響。法院官方新聞稿（PDF）

規則隨時會變——申請前請以官方入口網站為準。